Glosario de créditos hipotecarios UVA
Definiciones claras de los términos clave para entender un crédito hipotecario UVA en Argentina. Cada término incluye un ejemplo numérico con datos reales actualizados.
UVA
Unidad de Valor Adquisitivo
Índice creado por el BCRA en 2016 que se actualiza diariamente según la inflación (CER). Permite expresar préstamos a largo plazo manteniendo el poder adquisitivo del dinero. Una UVA equivale al precio de un milésimo de metro cuadrado de construcción promedio, ajustado por inflación.
Ejemplo
Hoy 1 UVA equivale a $1944.60. Un préstamo de 100.000 UVAs hoy serían $194.460.000.
CER
Coeficiente de Estabilización de Referencia
Índice diario calculado por el BCRA que refleja la evolución del IPC (Índice de Precios al Consumidor). El valor UVA se ajusta diariamente con base en el CER, por eso un crédito UVA sigue de cerca la inflación.
IPC
Índice de Precios al Consumidor
Indicador mensual publicado por el INDEC que mide la variación de precios de una canasta representativa de bienes y servicios. Es la medida oficial de inflación en Argentina y la base del CER.
TNA
Tasa Nominal Anual
Tasa de interés anual sin considerar capitalización. Se divide por 12 para obtener la tasa mensual aplicada a la cuota. Es la tasa "base" del préstamo que figura en la publicidad del banco.
Ejemplo
Si la TNA es 6%, la tasa mensual es 0,5% (6 ÷ 12). Sobre $1.000.000 pagás $5.000 de intereses el primer mes.
TEA
Tasa Efectiva Anual
Tasa anual que incluye el efecto de la capitalización mensual (interés sobre interés). Siempre es mayor a la TNA. Permite comparar productos con distintos esquemas de capitalización.
Ejemplo
Una TNA del 6% capitalizada mensualmente equivale a una TEA de 6,17% (= (1 + 0,06/12)^12 − 1).
CFT
Costo Financiero Total
Indicador clave: TEA + seguros obligatorios (vida e incendio) + gastos administrativos + impuestos. Es el costo real del crédito y el dato más importante para comparar entre bancos.
Ejemplo
Un crédito con TEA del 8% puede tener un CFT del 10-12% una vez sumados seguros y gastos. Compará siempre por CFT, no por TNA.
LTV
Loan to Value
Porcentaje del valor de tasación del inmueble que el banco financia. La diferencia debe aportarla el comprador como anticipo (ahorro). En Argentina típicamente está entre 60% y 80%.
Ejemplo
Si el banco ofrece LTV del 75% y la tasación de la propiedad es USD 100.000, te presta hasta USD 75.000 y debés aportar USD 25.000.
CVS
Coeficiente de Variación Salarial
Índice del INDEC que mide la evolución de los salarios formales. La normativa BCRA permite que, si la cuota UVA aumenta más del 10% por encima del CVS, el deudor solicite la extensión del plazo del préstamo para mantener la cuota accesible. Es la principal protección del crédito UVA.
REM
Relevamiento de Expectativas de Mercado
Encuesta mensual del BCRA a economistas y consultoras sobre proyecciones de inflación, tipo de cambio y actividad. La expectativa de inflación a 12 meses del REM es la mejor referencia disponible para proyectar la evolución de un crédito UVA.
Sistema francés
Amortización con cuotas constantes
Método de amortización donde la cuota es constante en términos de capital ajustado (UVAs). Al inicio del préstamo, la mayor parte de la cuota es interés y poca es capital; al final, ocurre lo contrario. Es el sistema usado por casi todos los créditos hipotecarios UVA en Argentina.
Ejemplo
En un crédito a 20 años, en el primer año pagás ~80% de interés y ~20% de capital. Al año 15 ya pagás ~50% y ~50%.
Relación cuota-ingreso
Ratio cuota/ingreso
Porcentaje del ingreso neto del solicitante que representa la cuota mensual. La normativa BCRA limita este ratio al 25% para créditos UVA en general (algunos bancos aceptan hasta 30%).
Ejemplo
Si tu ingreso neto es $1.000.000, tu cuota máxima es $250.000-300.000. Sobre esa cuota se calcula cuánto te pueden prestar.
Hipoteca
Garantía real sobre el inmueble
Derecho real de garantía constituido sobre el inmueble que se compra. Mientras el crédito esté vigente, el banco tiene preferencia de cobro sobre la propiedad. Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y se levanta al cancelar el crédito.
BADLAR
Buenos Aires Deposits of Large Amount Rate
Tasa promedio que pagan los bancos privados de Buenos Aires por depósitos a plazo fijo mayores a un millón de pesos. Es una referencia de costo de fondeo bancario y se usa como benchmark en muchos productos financieros.
Tipo de cambio
Cotización ARS/USD
En Argentina muchas propiedades se comercializan en dólares pero los créditos se otorgan en pesos al tipo de cambio del día. Una variación cambiaria entre la firma del boleto y la escritura puede modificar el monto financiable.
Ejemplo
Hoy el tipo de cambio minorista es $1418.69. Una propiedad de USD 100.000 equivale a $ 141.869.000.
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